物业责任判断“三步法”

第一步 ：看区域——突发状况是否发生在物业管理区域内

     《物业管理条例》第46条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 。发生安全事故时 ，物业服务企业在采取应急措施的同时 ，应当及时向有关行政管理部门报告 ，协助做好救助工作 。

      依据《物业管理条例》的规定 ，物业仅需对物业管理区域内的突发状况负责 ，当发生某一突发状况后 ，物业企业首先需要判断该突发状况是否发生在“物业管理区域” ，如果该状况并非发生在物业管理区域 ，则物业无需承担责任 。如果该状况确实发生在物业管理区域 ，那么物业应当及时配合采取应急救助措施 ，并及时向有关行政管理部门报告 。

第二步 ：看时间——突发状况是否发生在物业免责或减责时间段

看突发状况是否发生在物业管理区域是判断物业应否承担责任的最简单直接的方法 ，但是仅凭这一点是不够的 ，因为物业不是“千手观音” ，如果将发生在物业管理区域内的所有突发状况都归结为物业责任 ，显然对于物业是不公平的 。因此 ，我们还需结合突发状况发生的时间来判断物业责任的有无与大小 。

举个例子 ，就房屋质量而言法律规定了“质保期” ，在质保期内如果因房屋质量问题引起突发状况 ，显然开发商应当对此承担主要责任 。就其他突发状况而言 ，一般在突发状况发生后的合理时间内 ，物业是可以免责或减责的 。

以业主在小区散步摔倒为例 ，如果是雪后地滑 ，物业未及时清理积雪做好防滑工作导致业主摔倒 ，则物业需要承担相应责任 。若业主摔倒发生在下雪过程中 ，或发生在夜间 ，物业尚来不及清理积雪 ，则物业甚至可以免责 。

第三步 ：看合同——物业服务合同是否就物业义务做出特别约定

《物业管理条例》第35条 ，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 ，提供相应的服务 。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 ，导致业主人身 、财产安全受到损害的 ，应当依法承担相应的法律责任 。

一般情况下 ，物业的责任大小与物业的服务标准 、物业服务费的收费水平是成正比的 。采取五星级服务的小区 ，业主和物业在签订物业服务合同时一般会对特殊情况做出约定 ，约定的目的旨在加重物业义务 ，保障业主权益 。因此一些特殊状况按照常理本不属于物业责任 ，但如果物业在与业主签订的物业服务合同中做出了特殊约定 ，则物业有可能需要承担相应责任 。

特别提醒 ，现在很多小区成立业主委员会之后会采取招投标方式选聘物业企业 ，在招投标过程中业主通常会对物业服务合同做出特殊约定 ，建议企业一定要请公司法务或外聘法律顾问就相关合同条款做仔细研究 ，切不可单纯为了中标在物业服务合同上做出太大让步，那样会增加日后物业管理诸多隐患与风险 。